长沙房地产开发的前期策划过程要做哪些工作？

　　1、市场调研

　　（1）调研流程

　　☆前期预备：确认长沙房地产开发市场调研内容和意图→拟定市场调研方案→挑选调查人员

　　☆市场调查：搜集相关信息材料→挑选调研办法→进行现场调查

　　☆材料剖析：编辑收拾信息材料→撰写市场调查报告

　　（2）调研内容

　　☆环境调研：方针法令环境、经济环境、社会文化环境、城市房地产市场

　　☆供求调研：消费者构成、购买动力、购买行为

　　☆项目调研：项目所在地气候、土地性质、周边环境、周边社区现状、市政及公建配套设备、交通条件等

　　☆竞争市场调研：竞争项目调研（产品规划、价格战略、广告战略、出售状况等），竞争企业调研（企业专业化程度、品牌知名度、出售办法、产品质量、本钱状况、价格战略、与当地政府联系等）

　　（3）撰写报告

　　包含导言、研讨办法、调查成果、限制条件、定论和主张。

　　2、项目可行性剖析

　　（1）报告根据

　　☆国家相关法令法规；

　　☆国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用整体规划及职业发展规划；

　　☆国家宏观调控方针、产业方针、职业准入规范；

　　☆城市规划处理部门出具的规划定见；

　　☆《国有土地运用权出让合同》或国有土地运用权证书，或国土资源处理部门出具的项目用地预审定见；

　　☆环境保护行政主管部门出具的环境影响点评文件的批阅定见；

　　☆交通行政主管部门出具的交通影响点评文件的定见；

　　☆自然、地舆、气候、水文地质、经济、社会等根底材料；

　　☆有关工程技术方面的规范、规范、方针、要求等材料；

　　☆国家规定的经济参数和方针；

　　☆开发项目备选方案的土地利用条件、设计规划条件以及备选设计规划方案等。

　　（2）报告内容

　　项目总论、市场研讨、项目开发方案、出资估算与融资方案、项目财政点评、项目不确认性剖析、项目风险防控、项目经济可行性研讨定论及主张、附件等。

　　3、前期定位

　　（1）土地定位

　　☆怎么进行土地储备与竞拍；

　　☆清晰怎么挑选土地开发规划；

　　☆土地开发怎么定位。

　　（2）市场定位

　　☆清晰开发理念及土地用处；

　　☆进行房地产市场研讨；

　　☆选定细分市场；

　　☆方针客群定位；

　　☆进行产品定位；

　　☆进行价格定位；

　　☆财政点评。

　　（3）产品定位

　　☆整体规划布局；

　　☆户型规划；

　　☆建筑规划；

　　☆园林景象规划；

　　☆附加值提升。